東京オリンピックで注目されているマンション市況は今!?

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(写真=PIXTA)

東京オリンピック開催までマンション価格は上昇し続けると思われていたが、残り4年となった今、すでに天井に達したようだ。今後マンション市況がどうなっていくのか、東京オリンピックによる影響を踏まえて注視していく必要があるだろう。

マンション市場の推移

東京カンテイが2016年9月に発表したデータによると、首都圏中古マンション価格は相変わらず上昇しているものの、都区部では前月から横ばいになっている。

一方、新築マンションの供給は、不動産経済研究所のデータによると首都圏が前年同期比19.8%減、都区部は22.1%減となっており、都内中心部に陰りがみえる。

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ここで、マンションの着工数をみてみよう。

全国のマンション着工数をみると、2010〜2012年度までは増加しているが、2013年度と2014年度は減少している。2015年度に一旦増加したものの、2016年度になると再び減少しているのだ。

また、首都圏のマンション着工数をみてみると全国の50%以上を占めており、2009年度から2012年度にかけて右肩上がりに増え、2013年度に前年比で6.4%減少している。

さらに東京都にしぼってみてみよう。

東京都の整備局が発表した2016年8月の資料をみると、一戸建ては2015年同月比9.9%増で5ヵ月連続の増加となっている。一方、マンションの新築着工数は、2015年比49.3%減で3ヵ月連続の減少だ。都心3区では更に減少率が高く、2015年同月比40.2%減、都心10区で9.5%減と共に2ヵ月連続で減少している。

これらのデータから、現状では東京都区内における建設ラッシュが天井に達しているといえそうだ。

※都心3区:千代田区、中央区、港区
 都心10区:千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

強かったエリアブランド力に陰り?

近年、作れば売れるといわれていた人気エリアにも異変が起きているようである。これまで、青田売りで完売が当たり前だった街の新築物件で売れ残りが出ている。売れ残っているマンションの中にはブランドマンションも多く含まれているそうだ。各社、売り抜くために値引きや特典をつけているようだが、その場凌ぎの戦術は価格下落の呼び水になりかねない。

株価低迷などによる経済情勢の不透明感で富裕層の需要が減退したこと、これまでの価格高騰により初めて住宅を購入する一次取得層の購入限度額に近づいていることが、売れ残りの背景にあるといわれている。

そういったマンション価格の下落は、東京オリンピックによる分譲価格の高騰を見越してマンション用地の取得争いをした代償だろう。

東京オリンピックがマンション市場に及ぼす影響とは

東京オリンピックの開催による経済効果は、さまざまな意味で大きなポテンシャルがある。マンション市場に与える影響として、まず消費者マインドの盛り上がりがある。要するに気分なのだが、これが経済に与える影響は大きい。

実際に、選手村や各種競技場が集中する湾岸エリアは人気が急上昇している。もちろん自らが居住するための部屋を探している人も少なくはないが、投資用マンションの購入を希望している人も多くいる。それがマンションの建設ラッシュに拍車をかけ、同時にマンションの価格高騰を招くことになる。

需要があれば価格が上がるのは経済の原則だが、販売可能な価格に上限があるのもまた原則である。この点を冷静に分析すれば、マーケットに見合った建設、販売計画がなされるはずである。しかし、湾岸エリアのマンション市場に陰りがみえている。後先考えずに作り過ぎたため供給過多となっているのだ。

以前から、東京オリンピック終了後にマンション価格が暴落するのではないかという懸念があった。それが既に暴落する兆候が現れているのだ。

とはいえ、違う側面からみればこれまでの異常な価格高騰が落ち着き、正常化してきているとも受け取れる。そうであるなら、今のマンション価格下落は暴落とは本質的に異なり、本来あるべき正常なマンション市場となるだろう。

購入可能な価格で供給されれば、マンション市場は安定した成長が期待できる。問題は、供給側がいかにしてマーケット事情を考慮した戦略を立てて生産調整をするかである。

デベロッパー側は高値で建設用地を取得しているので、利益を削る覚悟がいるだろう。場合によっては赤字になることもあるかもしれない。しかし、一時的に減収減益になったとしても、長期的には市場を安定させた方が得策だろう。

サスティナブルな都市機能

東京オリンピック開催時だけではなく、その後も利用可能なサスティナブル、つまり持続可能なインフラや設備を整備する重要性がクローズアップされている。なぜなら、大掛かりな箱物を造って後々に莫大な維持費を税金で負担することに、都民だけではなく多くの国民が懸念を抱いているからだ。

そのため、東京オリンピック終了後の跡地利用が実情に合わせて柔軟に再利用されることがポイントになる。東京オリンピック終了後にインフラやさまざまな設備をどう活用するのか、計画を具体的に提示することが求められているのだ。その計画を多くの人が評価すれば、東京の人気が向上してマンション需要が回復することが期待できる。

首都圏におけるサスティナブルな都市機能の重要性は、今に始まったことではない。東京オリンピックをきっかけにして多くの人々がその重要性に目を向ければ、それ自体が大きな成果といえるだろう。

東京オリンピック後のレガシーがマンション市場に影響を及ぼす

東京オリンピック終了後は、住人は増えるかもしれないが一時的に観光客は減るだろう。しかしオリンピックをきっかけに東京が観光客に魅力的な都市と認められれば、国内だけではなく海外からのリピーターが増えることになる。

ハード面の充実も必要だが、それを活用するソフト面はより重要である。これからは量より質の時代で、ハード面よりソフト面が重視される。さまざまな設備を時代の潮流に合わせて利用するためのソフト面が求められている。

このところレガシー(遺産)という言葉が持て囃されているが、東京オリンピックが負のレガシーを残すようなら、マンション価格の暴落が現実になるだろう。その意味では、東京オリンピックを機にした都市機能整備のあり方が、今後のマンション市況を左右することになる。

目先の価格変動に惑わされるな

当初の期待に反して、既に東京のマンション建設数は減少し価格は下落している。短期的にみれば、東京オリンピック後の価格暴落が心配になるだろう。しかし、一時的な現象に惑わされることはない。

先に述べたように、今は異常な価格高騰を伴う供給過多によって下落傾向にある。しかしデベロッパーは、今のマーケット環境を分析できず将来の市場動向を見誤るほど愚かではないはずである。

中小のデベロッパーは淘汰されるかも知れないが、時代の潮流や消費者ニーズを先取りできる企業は必ず生き残る。そして、大手ではできない企画で市場を面白くしてくれるだろう。もちろん大手もそれなりの戦略を立て、ユーザーにアプローチするはずである。

今後のマンション取引におけるポイントは、売買のタイミングがより重要になることが予想される。都内、とくに湾岸エリアのマンションは東京オリンピックのインフラや設備がいかに整備されるかがカギとなる。

値引きなど短期的なデベロッパーの動向に注目するのはもちろんだが、東京オリンピックに向けた都市機能整備の行方は、それ以上に注視すべきポイントである。

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