不動産投資の際に気を付けたいこと! 種類別に見る資産形成

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(写真=PIXTA)

資産形成には形成期、質的改善期、安全運転期と3段階のステージがある。

ある程度の資産が形成できている場合、質的改善期や安全運転期の目的は、質の高い資産への入替えや、相続税評価の圧縮、資産継承などになる。

その時期、不動産を使った戦略にはどのようなものがあるだろうか。

資産形成期との違い

不動産投資の中でも、新築や中古の木造アパートは利回りが高いものの、管理会社や修繕会社との交渉など必要な労力も多い。あくまで中古アパートは資産形成期の戦略で、安全運転期にはあまり向かないのである。新築アパートは、木造造りは法定耐用年数が22年でやや短い。何棟も買うのは労力がかかる。また、世代間の継承を考えているのなら、もう少し長期で価格維持できるものがいいだろう。

マンション投資の中でも、近年人気を博しているのが首都圏のタワーマンションだ。東京の湾岸エリアに建設が続いたことで人気に火が付いた。特に高層階では収益還元力と固定資産税評価額の乖離が大きく、魅力的な手段だった。入居需要が強く、資産価値も下がりにくいことから安全運転期に向く戦略といえる。

ところが、2016年になって状況が変わってきた。富裕層が節税目的でタワーマンション購入に殺到したことから、政府が見直しを始めたのだ。早ければ2017年度の税制改正に盛り込まれそうな雲行きである。金額的にもやや小振りなので、相続人が多く資産を分散したいという人以外は従来ほどの旨みは無くなりそうだ。

地方RCマンションは?

ここで、地方のRC(鉄筋コンクリート構造)マンションについて考えてみよう。

地方は需要が薄く収益還元力が弱いため、新築価値が切れるとともに価値が下落してしまう。家賃相場が低く、立地で差別化しにくいため長期的な価格維持が難しいのだ。

中古なら大丈夫というわけでもない。価格の下がらない土地部分の金額がRCマンションの場合は少ないため、建物の経年劣化と共に価値はどんどん下がってしまう。固定資産税評価額程度の価格で売買されている物件もあるくらいだ。こうなるとRCマンションの弱点である、維持保守費の高さだけが目立ってしまう。

オフィス系という選択肢

地方に適切な戦略がないとすると、やはり対象は首都圏の不動産となる。その場合、お勧めしたいのが首都圏のオフィス系不動産投資だ。需要が強く価格維持どころかキャピタルゲイン(利子や配当収入)も狙える。

オフィス系は住居系とは異なり、不動産投資ではあまり馴染みがないのではないだろうか。市況変動があり読みにくく、高リスクと一般的には思われているのだ。ところが実践者に言わせると、設備不要のスケルトンで貸せて、修繕費もほぼかからず、住居系より高い利回りが狙える場合があるという。ただ立地が重要となるので注意したい。

オフィス系区分の特長

立地が良く市況変動に強い長期的に需要のあるオフィス物件となると、一等地の新築、または築浅物件ということになる。ところが今度は高すぎてなかなか手が出ない。

そこで検討したいのがオフィス系区分投資という手法だ。1棟ではなく単位を区分にすることにより、比較的手頃な金額で一等地の不動産を保有できる。オフィス系区分とは、資産価値を維持しながら、流動性を確保した手法なのだ。

日本が人口減といっても地方の話、東京は賃貸需要もまだまだ旺盛で値上がり益も期待できる。需要が厚いため銀行融資も受けやすい。

安全運転期の戦略として、オフィス系区分投資という手法を考えてみてはいかがだろうか。

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