長期に繁栄する企業には特徴がある。○○を取り入れている企業に百年続く企業が多い理由

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(写真= Paraksa/Shutterstock.com)

東京商工リサーチによると、昨年2017年に創業100年以上となった企業は、日本全国で3万3,069社。2012年8月の前回調査より5,628社(20.5%)増加した。 この数は諸外国と比べても格段に多く、日本は老舗大国だといえる。

こうした、長期的に繁栄している企業には特徴があることをご存知だろうか。その秘密のカギは「不動産」だ。

「CRE戦略」の見直しで未知の収益を

昨今、企業経営を安定化させる方策のひとつとして注目を集めているのが「CRE戦略」だ。CRE戦略とは、企業不動産(Corporate Real Estate=CRE)の管理、運用に関する戦略を言う。

企業は、多かれ少なかれ、多くの場合不動産を持っている。例えば、オフィスビル、工場、倉庫、営業所、店舗などだ。これら全てが自社保有ではなく、リースや賃貸という場合もあるかもしれない。

所有している自社不動産は、バランスシート上に計上される「資産」という認識はあっても、不動産業を生業とする企業でなければ、それらを活用して収益を上げようという意識は薄いかもしれない。

CRE研究会の2006年の調査では、 日本企業が保有する資産の36%が不動産と、実は企業運営上不動産は重要な資産であることが分かっている。その資産を活用する術をまだ意識していないのであれば、これから未知の収益が上げられる可能性があるということだ。

あの老舗企業も不動産で収益を上げている

一方で、長期的に繁栄している企業は、こうした自社の不動産を上手に活用しているという特徴がある。

例えば、1879年(明治12年)創業の朝日新聞社。同社で新聞や雑誌などの「メディア・コンテンツ事業」のほかに、収益の柱となっているのが「不動産賃貸事業」だ。デジタル技術やインターネットの発達により、新聞などのレガシーメディアは斜陽産業という印象を持たれているかもしれないが、なんと不動産事業では、2017年3月末の賃貸用の不動産の含み益が2,647億円まで拡大している。既に、営業利益の大半を不動産事業が稼ぎ出している計算だ。

朝日新聞社が保有するのは、大阪本社が入居し、テナント誘致も好調な大阪市の超高層ビル「中之島フェスティバルタワー」や東京銀座6丁目の「銀座朝日ビル」など。昨年10月に竣工した「銀座朝日ビル」にはハイアット・ホテルズ・アンド・リゾーツの高級ホテルを誘致している。

また、同じメディア業界では、TBSなども、自社保有不動産である商業施設「赤坂サカス」や高級分譲マンション「Akasaka The Residence」からの収益に大きく依存していることで知られる。

不動産事業がなぜ企業運営に貢献するか

なぜ、不動産事業が収益に貢献するかというと、「安定的」であることが理由のひとつとして挙げられる。事業に浮き沈みはつきものだが、不動産の場合は一度テナントを確保してしまえば、おおむね数年にわたって収益を得ることができる。また、不動産は一度購入してしまえば、それほど管理に手を煩わされずとも利益が得られるというメリットもある。そのため、本業を支えるための収入源としてはうってつけといえるだろう。そして、不動産で安定的な収益を上げることで、内部留保の拡大にもつなげることができるのだ。

また、不動産は流動性が高く、換金しやすいというのもメリットだ。工場やオフィスビルなど、本業に関わる不動産の売却は不可能であっても、本業と関係の薄い不動産であれば、現金化してもそれほど差し支えないだろう。急に大きな資金需要が必要になった際に、現金化しやすい資産があるというのは強みになる。

最後に、さらに昨今注目されているのは「事業承継」にかかわるメリットだ。後継者に会社をバトンタッチする際に、自社の業績が好調で株価の時価評価額が高くなると、相続税や贈与税の負担が増大する。そこで、収益不動産を購入することで利益を押し下げ、事業承継をスムーズに行うことが可能となるのだ。

不動産の購入は、イールドギャップが最大化したタイミングで行うのが最適とされる。チャンスを逃さないためにも、早め早めの検討が大切だ。

都心の区分所有オフィスがCRE戦略に最適な理由

東京都総務局の調査によると、2018年1月1日時点の東京都の人口は、推計で1,375万4,059人。 少子高齢化で日本国内の人口減少が進む中、東京への一極集中が進んでいる。

ビジネスの中心地としての存在感も健在だ。2020年の東京五輪を見据えた再開発も進んでおり、オフィスの供給数も堅調に推移している。

森トラスト株式会社による供給量調査(2017年)によると、2018年は139万平方メートルのオフィススペースが供給される見通しだ。

立地が良い都心のオフィスは流動性が高く、企業の保有資産として優れた価値を生む。しかし、好条件のオフィスビル一棟を自社保有とするには財務面で荷が重いという企業もあるだろう。

そうした企業には、株式会社ボルテックスが手掛ける「区分所有」という新しい不動産保有の形を提案したい。区分所有とすることでリーズナブルに不動産が購入できるほか、売却時の流動性も確保できる。また、複数のエリアに分散して保有することで、リスク分散も可能だ。

インカムゲインもキャピタルゲインもかなえる理想の不動産。それが区分所有オフィス®なのだ。CRE戦略の一端として検討する価値はあるだろう。

 

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