東京都心のオフィスに注目が集まる理由とは?

(写真=Kisan/Shutterstock.com)

東京都心では、オフィスビルの開発が続く。一方で、少子高齢化は危機的レベルにあり、今後国内マーケットが縮小傾向をたどると予想される中で、オフィスの供給増に疑問を投げかける意見もある。そうした中、需要が堅調な都心のオフィスに注目が集まる理由を見ていこう。


「2003年問題」の再来はあるのか?

日本不動産研究所の推計によると、東京のオフィス供給量は、2018 年に155 万平方メートル、2019 年に136 万平方メートル、2020 年は165 万平方メートルと予想されている。過去10年の平均は100万平方メートルだったことを踏まえると、2018年以降の3年は大量供給が予想されているのだ。

こうした状況から、2003年に都内オフィスが大量供給され空室率が上昇した「2003年問題」を想起して悲観する向きも多いようだ。

たしかに2003年は、六本木ヒルズの開業、汐留の旧国鉄貨物駅跡地での再開発など、大規模なオフィス供給が起きたことで、東京のオフィス市場に大きなインパクトを与えた。一方で、昨今のオフィス開発は構造が多少異なる。

2018年と2019年に三菱地所が丸の内、森ビルが虎ノ門で大規模ビルを開業するが、今回の開発は主に、既存ビルの建て替えや再開発が中心だ。都内の「空白地帯」だったエリアにいきなり大量のオフィスが供給された2003年の状況とは異なる。新規供給量から取り壊し分を差し引いたネットベースでの供給量では、今回のほうが少ないのは明らかだ。


「働き方改革」で、新たなオフィススペース需要も

また、「働き方改革」によって、新たなオフィススペースの需要が生まれる可能性がある。

オフィスの1人あたりの面積は「1人当たり3坪(10平方メートル)」が適切だとされているが、在宅勤務やフリーアドレスが広まれば、個々の社員に対して硬直的に割り当てるオフィススペースが減るため、より柔軟に活用できる。

ただ、先進的なオフィスに授与される日経ニューオフィス受賞オフィスを見ていくと、3~6坪と各人のスペースを広めに取っているようだ。特に、外資系企業などでは、日本企業のような島型に管理職やチームメンバーが顔をつきあわせるスタイルではなく、L字型のデスクを採用しパーテーションで仕切る、管理職は個室を持っているなど、オフィススペースを広めにとるのが一般的だろう。こうしたオフィスは、「働く場」よりも、「コミュニケーションの場」や「知識の共有スペース」といった役割が期待されている。

「働き方改革」の一環で、オフィスの存在価値が見直され、日本企業もこうしたゆとりあるオフィス空間が普及すれば、新たなオフィスビルを求める企業も増える可能性がある。

また、「企業内託児所」など、待機児童の増加や労働力不足に端を発する新たなオフィススペースの活用法が模索されていることにも注目だ。こういった「コミュニケーションの場」が充実したオフィスや、「託児所」が設けられたオフィスは、物件投資において新たな需要をもたらすだろう。


区分所有で低リスクのオフィス物件で資産運用

都心のオフィススペースが供給過剰となった2003年は、ちょうどITバブルがはじけた後でもあった。しかし、今回は株高に代表されるように、日本経済の復調傾向が見られているという意味でも状況が異なる。こうした好景気に押されて、2018年以降にローンチされる新規オフィスのリーシングも順調だという。

ただ、都心のオフィス物件の需要が堅調だということを理解していても、なかなかオフィスビル一棟の購入は難しいという方もいるだろう。そういう方におすすめしたいのが、オフィスビルの区分所有だ。

都心の中規模オフィスビルをフロアや区画ごとに分譲し、所有することで、一棟所有にくらべて6分の1~30分の1程度の手元資金でオフィス物件での資産運用ができる。

また、収益目的だけでなく、自社物件として入居することも考えたい。ワンフロアであっても自社物件であれば、上述したような働き方に合わせてオフィスを柔軟にレイアウトできる。さらに事業拡大に伴いオフィスを移転したい場合も、「区分所有オフィス®」なら流動性が高いため、他社に賃貸したり売却したりといった選択肢を広げやすい。

自社の資産ポートフォリオを強化するために、「区分所有オフィス」の所有を検討してみてはいかがだろうか。

※「区分所有オフィス」は株式会社ボルテックスの登録商標です

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