CRE戦略の強化で、企業収益を安定させよう

(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)

企業経営には、ヒト・カネ・モノといった経営資源の適切なコントロールがかかせない。昨今、企業経営の基盤を安定させ、収益を最大化するために企業不動産(Corporate Real Estate、CRE)を活用するCRE戦略の強化が叫ばれている。今回は、CRE戦略とは何かについて見ていこう。


不動産が企業の「神話」から「負債」になる日

企業不動産(Corporate Real Estate、CRE)とは、企業が保有するさまざまな不動産のことだ。事業所や工場、ロジや倉庫施設、自社オフィスビルといった事業活動に直接関わる資産だけでなく、保養所や関連施設といった資産も対象となる。

バブル期の日本企業はこぞって、自社ビルや保養施設といった不動産を買い求めたものだ。しかし、それらの企業がすべての自社保有不動産を活用できているかというと、そういうわけではないだろう。

バブル期のように不動産が上がり続けると信じられた時期には、不動産はすなわち資産であった。しかし、現在のような経済環境下においては、一部の収益を生む不動産や事業活動に直接関わる資産以外は、バランスシートの負債・資本が、土地や建物といった不動産に形を変えて存在しているともいえる。

不動産は「土地神話」ともいうべき普遍のものではなく、他の資本と同様に、常に見直しを図りながらリスクの低減・収益の最大化に努めるべきものなのだ。


中小企業はなぜ不動産や土地活用が難しいのか

中小企業の場合は、金融機関の融資を受けるために不動産や土地を担保にしていることも多く、活用されていない土地や建物であってもすぐに売却して現金化、というようにスムーズにいかないのも事実だろう。

それでも、新規事業を興したり、同業他社を買収したりする場合の資金作りで、金融機関からの融資に頼れないときは、不動産や土地を手放すほかない。

また、中小企業ならではと言えるのが、相続税の問題だ。中小企業の場合、会社には資産があっても経営者やその一族には資産がないということも多い。先代経営者が残した家業を継ぐにあたって、後継者に莫大な相続税がのしかかり、後継者本人の負担になったり、子供たちのあいだで揉め事になったりというのはよくあるケースだ。

「先代に退職金を支払う」「相続税を捻出する」といった場合には、不動産を手放して現金化する可能性が出てくる。しかし、こうした場当たり的な売却では、適切な戦略を練るタイミングを逃してしまい、とても収益の最大化とはいかないのが現実だ。


CRE戦略の選択肢を広げる、「区分所有オフィス®」

自社オフィスビルは従来、事業成功と繁栄の証でもあった。しかし、不動産が必ずしも収益を約束しない昨今では、立地条件がよく資産価値の高い物件以外は負債になりかねない。

新たに自社オフィスビルの保有を検討する場合は、将来の事業転換や、事業の拡張・縮小といった場面に加え、将来の現金化も見据えたCRE戦略を立てることが重要だ。

資産価値が高く流動性のある不動産が保有できればよいが、立地にすぐれたエリアでの自社オフィスビルの保有は、中小企業にとって荷が重いこともある。

これからオフィスの保有を目指す、伸び盛りの中小企業に提案したいのが、株式会社ボルテックスが提案する「区分所有」という新しい不動産保有の形だ。

ボルテックスの「区分所有オフィス®」は、オフィスビル一棟の購入よりも購入資金のハードルが低くなる分、立地や条件面での選択肢を広げることができる。また、区分所有であっても自社物件であれば、事業の拡張・縮小に合わせたオフィスのカスタマイズもしやすいだろう。さらに売却する際にも「区分所有オフィス®」は流動性が高いのが魅力だ。


不動産の見直しで事業戦略が見えてくる

長期にわたり繁栄を築いてきた長寿企業の多くは、主力事業の変動を不動産運用で抑えることで、安定した収益を上げている。不動産は事業活動に付随するものではなく、本来は適切に活用すればそれだけで価値を生むものなのだ。

そのためには、不動産をただやみくもに所有するのではなく、CRE戦略に従って「保有する不動産」、「売却する不動産」、「活用する不動産」をそれぞれ仕分けすることが大切だ。

自社保有資産のランク付けをし、利用目的を明らかにする「仕分け」によって、事業戦略の次ステップが見えてくるだろう。

※「区分所有オフィス」は株式会社ボルテックスの登録商標です。

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区分所有オフィスをもっと詳しく知る(区分所有オフィスとは)
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