不動産投資の成功の秘訣は出口戦略

(写真=ra2studio/Shutterstock.com)

不動産の購入が入り口と考えた場合、売却は出口ということになる。不動産から得られる収益は、家賃収入からの「インカムゲイン」と、売却時に値上がり益を得る「キャピタルゲイン」の2つであるのは多くの人が知るところだろう。しかし、日本の不動産は長らく価格低迷に苦しんできたため、利回りなどインカムゲインに関わる部分だけを見て、購入判断をしている人もいるのではないだろうか。不動産投資で成功するための秘訣は、出口戦略にあると言っても過言ではない。今回は、勝つ不動産投資のための出口戦略を見ていこう。

中小企業経営者の不動産戦略は2種類

中小企業経営者の不動産戦略は大きく分けて2つある。ひとつは工場や倉庫、営業所など事業に直結する資産の取得・保有だ。これらは長期保有を前提にして取得もしくは賃貸しているだろう。中には、こうした不動産が金融機関からの融資を受ける際の担保とされているケースも多いはずだ。

もうひとつは、将来の相続を見据えてのものである。現貯金を相続するよりも不動産を相続するほうが相続税の評価額を抑えられるため、相続対策の節税目的で不動産を購入する経営者も多いはずだ。最近では、タワーマンションの取引価格と課税評価額の差を狙った「タワーマンション節税」が富裕層の相続対策として注目された。

事業承継で不動産を手放す可能性も

逆に、事業承継や相続の際に、不動産を手放さなくてはならないケースもある。中小企業であっても、事業承継の際の自社株買取りで、評価額に思いも寄らぬ高値がつくこともある。とくに業績好調な優良企業に起きやすい。

こうした場合、相続税や贈与税の負担は後継者にのしかかる。平成21年に、中小企業のスムーズな事業承継をバックアップするため、経営承継円滑化法が制定された。税制においても事業承継税制を設けて、後継者の税負担を減らす特例を認めている。しかし、経産省の「中小企業白書」によると、後継者の税負担が事業継承のネックと感じている人は64%も存在する。

相続税や贈与税の費用を捻出するため、所有不動産を売却して現金化を狙おうとしても、流動性の低い物件では、すぐに売却できる可能性は低い。ここが、「不動産投資の成功の秘訣は出口戦略にある」と言われるゆえんだ。どれだけ不動産を所有していても、出口戦略が描けないことには、その不動産はそのうち負債に姿を変えてしまう。中小企業の場合、事業承継や相続で不動産を手放すリスクも踏まえた出口戦略を立てて、不動産物件を購入すべきだろう。

流動性で選ぶなら「区分所有オフィス®」という選択を

出口戦略が描きやすい物件とは、流動性が高く、客付きが容易な物件である。言うなれば、誰もが手に入れたいと考える物件だ。

事業用不動産の場合、立地の良いオフィスがこれに当たるだろう。人気エリアの不動産なら、万一の場合にも優れた換金力を発揮するからだ。

とは言え、立地条件の良いオフィスを一棟保有するとなると、中小企業には資金面でハードルが高いかもしれない。そこで提案したいのが「区分所有オフィス」という選択だ。

この「区分所有オフィス」はオフィスビルの一部を区分所有するスタイルだ。例えば、都心で一棟のオフィスビルを所有しようとすると、狭いフロアの物件がほとんど。床面積が狭いため、用途も限られがちだ。その点、区分所有オフィスであれば同じ投資額でも、より広いフロアの使い勝手が広い物件を取得できる。

「オフィス物件は流動性が低いのでは」と考える向きもあるかもしれないが、全てのアセットは小口化する事で流動性が高まる。同じ立地条件なら、物件価格の高いオフィスビル一棟よりも、小口化された区分オフィスのほうが購入者の間口が広くなり、売却の可能性が高くなるのだ。

都心の中小オフィスビルは限定的

2020年のビッグイベントに向けて、東京に世界から熱視線が集まる中、不動産バブルを迎えていると見る向きもある。しかし、都心でのオフィスビルの新規供給はスローペースだ。ほぼ開発し尽くされた都心では新規オフィスを建てる余地はなく、既存ビルの維持か、建て替えでしか需要を満たすことができないからだ。建て替えの場合も、多くは大規模再開発かタワーマンションに姿を変えるため、中小規模のオフィスビルの供給は限定的となっている。

希少性の高い都心のオフィス物件を活用した不動産投資を目指すなら、出口戦略を描きやすい「区分所有オフィス」を活用することをおすすめしたい。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの登録商標です

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