新しい不動産所有のカタチ「区分所有オフィス®」の仕組みとは

(写真=Unuchko Veronika/Shutterstock.com)

資産運用の代名詞的存在である不動産所有。オフィスビルやマンションを丸ごと1棟買い取り、部屋を人に貸すことで賃料収入を得るというのが一般的であるが、オフィスビルやマンションを1棟購入するには大きな資金が必要になる。初期投資にそこまでお金をかけられないという声や運営管理が大変そうで手が出ないという声はよく聞かれる。そこで、新しい不動産所有のカタチとして注目を浴びているのが「区分所有オフィス」だ。ここでは、その仕組みやメリットについて解説していく。

「区分所有オフィス®」と他の不動産所有の違い

東京都心のオフィスビルは需要が高く、安定した入居需要と資産価値を誇るが、投資額も相応に高額になる。「区分所有オフィス」とは、1棟のオフィスビルに対してワンフロアもしくは1部屋単位で所有する物件のことだ。1棟買い上げるには手が届きづらい都心のオフィスビルをフロア単位で購入することで、資産運用の対象としても検討しやすくなる。

マンションやアパートといった住居用の不動産運営では、供給過多と人口減少に発する空室問題やそれに伴う賃料の引き下げといった課題がつきまとうため、今後も安定して不動産の収益を上げられる保証はないともいえる。一方で、東京都心のオフィスビルにはそのような心配が低い。アジアヘッドクォーター特区やリニア新幹線の開通、国際ハブ空港化などにより、人口減少が見込まれる日本国内の中でも東京だけは2030年まで人口が増え続けることが予測されている。そのような中で、ビジネスの中心となる東京のオフィスビルは安定した需要を誇ることが見込まれている。また、都心部では既に都市開発は十分なされているため、未開発の土地が少ないため、新規で競合物件が急増する可能性が低く、将来にわたり安定した収益が見込めるのだ。

「区分所有オフィス®」の仕組み

「区分所有オフィス」では、ワンフロアを2~5億円程度で所有することができるので、中小企業や個人投資家でも購入が可能である。資金的ハードルを下げるだけでなく、同価格の小規模ビルよりもグレードの高いビルを所有できるため、価値の高い不動産物件を貸し出すことが可能になる。

物件面でも資産運用面でもメリットの大きい中規模オフィスビル。ワンフロアを購入する「区分所有オフィス」には、具体的にどのような強みがあるのだろうか。次の章で紹介しよう。

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「区分所有オフィス®」の強み

中規模オフィスビルは、一般的なアパートやペンシルビルなどに比べて頑強に作られているので、耐久性が高く、寿命も長い。これは商品価値という意味でも同様で、中規模オフィスビルは小規模ビルに比べてニーズが長期間安定しており、一度テナントに入った企業は長く利用される傾向にある。そのため、長期間にわたり高く貸し出せるという強みがあるのだ。

また、メンテナンスにかかる出費は、不動産所有において頭を悩ませる課題の一つである。個人オーナーであれば十分な修繕費を積み立てておらず、物件の修繕が不十分になり、不動産価値が低下してしまうというケースが散見される。その点、「区分所有オフィス」なら、すべてのオーナーが組合員となる管理組合が組成され、長期的な修繕計画のもとにメンテナンスコストを算出するため、突然の出費というリスクもなくメンテナンスコストを平準化できる仕組みが整っている。

土地の坪単価は、同じ立地であっても同額になるとは限らない。20坪の土地に建つ5億円のペンシルビルと、200坪の土地に建つ10階建て中規模オフィスビルの5億円のワンフロアがあったとしよう。区分所有では土地の権利をオーナーの数で分けることになるので、1人あたり20坪の持ち分となる。これらの土地を売却する場合、狭い土地のペンシルビルは通常の価格で取引されるが、200坪の土地は開発しやすい広さのため利用価値が上がり、数倍以上の値段がつけられる可能性もある。所有している土地の広さは同じでも、土地の利用価値は高くなるというメリットがあるのだ。

「区分所有オフィス」は、今後も高い需要が見込まれる都心の中規模オフィスビルを資金的ハードルを下げて保有でき、メンテナンスなど管理面でも安心できるというメリットがある。将来的に価値が下がるリスクが低いので、有効に資産形成できるといえるだろう。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの商標登録です

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