資産防衛としての「マンション・アパート経営」のメリットとデメリット

(写真=PIXTA)

不動産投資といえば、マンション・アパートの経営を思い浮かべる人が多いのではないだろうか。サラリーマン不動産投資家も多数登場するほど一般的となっているマンション・アパート経営だが、どのようなメリット・デメリットがあるのだろうか。ここでは、マンション・アパート経営のメリットとデメリットを紹介していく。

マンション・アパート経営のメリット

マンション・アパート経営の大きなメリットの一つに、レバレッジ効果の高さがある。金融機関は、株式やFXなどへの投資資金を融資することはほぼないが、家賃収入の安定しているマンション・アパート経営への融資は前向きだ。投資額が数千万円以上と大きい割には、頭金ゼロで融資を受けられるケースもあり、レバレッジを活かせる不動産投資の中でも特に効果が高いものだと言えるだろう。

また、家賃の回収やクレーム対応などは一般的には委託先の管理会社が行うため、オーナーは管理運営の手間をかけず経営することができる。そのため、本業があっても取り組みやすい資産防衛策なのだ。

東京都内でも、足立区や江戸川区などの新築ワンルームマンションであれば2,000万円程度で購入できる。金利2%の30年ローンで購入すれば、毎月の支払は7万4,000円となり、それ以上で貸し出せばキャッシュフローがプラスとなり不労所得を得ることが可能となる。資金に余裕があれば複数のマンション・アパートを所有することで、収益の拡大と空室リスク対策ができるのもメリットだ。

マンション・アパート経営のデメリット

一方で、マンション・アパート経営にはデメリットも存在する。マンション・アパートへの投資がブームとなったこともあり、首都圏を中心に供給過多で賃料相場が下落。競争が激化しているため、敷金・礼金をゼロにしたり数か月間家賃を無料にするフリーレントとしたりする賃貸物件も珍しくない。さらに、何も手立てを打たないと空室状態が続いてしまうため、賃料の1~2か月分の広告費を支払って、入居者を募集するのもエリアによっては当たり前となっているのだ。

日本の人口減少は今後ますます加速していくことが予測されており、物件に住む人が減るため賃貸物件のマーケットは縮小していくことが見込まれる。現時点でも賃貸物件の空室率は課題となっており、総務省統計局の集計によると2013年の住宅の空き家率は13.5%に到達した。賃貸住宅に限定すると18.9%となっており、5戸に1戸は空き家という事態なのだ。

競争が激化している上にマーケットが縮小する中で、マンション・アパート経営によって長期間安定した収益を生み出すのは中々に困難なことが分かるだろう。

【検証】企業によるマンション・アパート経営

最近では、企業が経営を安定させる手段として不動産を経営するというケースが増加している。しかし、企業がマンションやアパートを所有した場合、自社のオフィスとして利用することができない。また、空室対策や広告出稿など、経営が思わしくない場合は手間がかかることも考えられる。したがって、本業に集中しながら収益をもたらすのであれば、企業がマンション・アパートを経営するのはあまり向いていないと言えるだろう。

資産防衛なら「区分所有オフィス®」がおすすめ

企業が不動産投資をする場合、最もおすすめなのがオフィスビルの保有だ。中でも東京都心の中規模オフィスビルであれば、資産価値が高くテナントとなる企業からのニーズも高いので、長期間に渡り安定した収益をもたらしてくれるだろう。しかし、中規模オフィスビルを1棟購入するには20億円から60億円程度の資金が必要となるため、中小企業や個人投資家には難しいと感じられるかもしれない。

そこで有効なのが「区分所有オフィス」という不動産所有の形だ。都心の中規模オフィスビルのワンフロアもしくは1部屋を所有するため、2~5億円程度と資金的ハードルも低い。メンテナンスは、管理組合を組成して修繕積立金を拠出するので、突発的な出費の心配がなく管理コストを抑え、安定したメンテナンスを行うことができる。また、物件としての流動性が高く空室の発生率も低いので、本業以外に手を煩わせることがないのだ。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの商標登録です

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