地方の不動産投資のメリットとデメリットとは?

(写真=PIXTA)

少子高齢化が進行する中で、都心回帰というキーワードが注目されるように、地方の人口は着実に減少しているものの都心部の人口は増加傾向にある。そのような地方都市の不動産物件に投資することのメリットとデメリットは何にあるのだろうか。ここで詳しく紹介していこう。

地方の不動産投資のメリット

まず、最も大きなメリットとして挙げられるのは、小額から不動産投資をスタートできる点だろう。地方は都心に比べて地代が安いため、安く不動産物件を購入できる。その結果、東京や大阪ではほとんどお目にかかれない、利回り15%以上の不動産物件が地方には存在するのだ。金利や諸経費などはかかるものの、約7年というスピード感で借金を回収できる。これは、都心部の不動産投資ではなかなかできないことだろう。

また、地方には地主系大家が多いため、リフォームなども行わずに客付けを依頼しているケースが多々ある。そのような競合に対し、美しくリフォームした物件を適正な家賃で提供すれば、十分優位に勝負できる可能性が高いのだ。借り手が喜ぶことを着実にこなせば、安定した不動産収益をもたらすことになるだろう。都心に比べ価格が安く、利回りが高いため、上手に入居付けを含む運用が出来れば、高いパフォーマンスを発揮できる。

地方の不動産投資のデメリット

一方、地方では開発余地の残された土地が多数あるため、所有物件の賃料を引き下げなければならなくなる可能性が高い。不動産の賃料は、一定のエリア内の需要と供給のバランスで成り立っている。例えば、千代田区と船橋市のある区画に、それぞれ1,000棟の物件があったとして、自分の所有している物件は500位程度の人気だったとしよう。千代田区はすでに都市開発がされつくしているので、物件が増えたとしてもせいぜい1,100棟程度。所有物件の人気も500位からそう変わらない。一方、船橋市は開発余地が残されているので、10年後には2,000棟の物件が存在しているかもしれない。その場合、新築物件の方が人気になるため、所有している物件の人気は500位から1,500位程度まで引き下がってしまう可能性がある。物件の人気が下がってしまうと、賃料を引き下げなければ借り手がつかなくなる可能性も高くなるのだ。

また、地方は人口減少により物件の供給過多状態となって、空室が発生してしまうリスクも高い。競合よりもさらにいい物件を提供すれば空室リスクを防げるが、人口減少という物理的な波に逆らい続けるのは中々体力のいることだ。

不動産投資なら東京都心の「区分所有オフィス®」がおすすめ

以上のように、今後10年、20年後を見据えて不動産投資を行う場合、地方の物件は少々デメリットが目立ってしまう。一方で、これらの弱点をものともしないのが、東京都心の中規模オフィスビルという不動産物件だ。

諸外国や地方からの労働力が流入し続ける東京都心において、オフィスビルのニーズは高まり続ける。中でもボリューム層である中小・ベンチャー企業がテナントとして入居する中規模ビルは、長期にわたって安定した収益をもたらしてくれるだろう。

しかし、東京都心の中規模ビルを1棟買い上げると20億円から60億円程度必要になり、中小企業や個人投資家の投資先としては難しい。そこで有効なのが、「区分所有オフィス」という不動産所有の形である。

オフィスビルを1棟ではなく、フロア単位で購入することによって、必要資金を2億円~5億円程度に抑えることが可能になる。オフィスビル運営で手間になりがちなメンテナンスや管理に関しても、中規模オフィスビルの各フロアのオーナーが加入する管理組合が組成されるため、計画的な修繕費の積み立てもできるのだ。

グレードが高く需要も安定している都心の中規模オフィスビルを「区分所有オフィス」として保有すれば、数十年にわたって多大な収益をもたらしてくれるはずだ。不動産投資を検討している中小企業の経営者や個人投資家は、ぜひ「区分所有オフィス」を検討してみてほしい。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの商標登録です

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